Przedsiębiorcy z polski chętnie współpracują z zagranicznymi podmiotami, podejmując się wykonania prac na nieruchomościach położonych na obszarze Unii Europejskiej. Jak wówczas wygląda kwestia VAT? Jak się okazuje, właściciele firm często mają wątpliwości i nie zawsze dokonują prawidłowych rozliczeń. Świadczenie usług na nieruchomościach w UE - rozwiewamy wątpliwości!

Miejsce świadczenia usług a rozliczenie VAT

Prawidłowość rozliczenia podatku VAT jest uzależniona od wskazania miejsca świadczenia czynności. Ogólna zasada została wyrażona w art. 28b ustawy o podatku od towarów i usług – miejscem świadczenia usług w przypadku świadczenia usług na rzecz podatnika jest miejsce, w którym podatnik będący usługobiorcą posiada siedzibę działalności gospodarczej. Ustawodawca od przywołanej zasady ustalił jednak kilka wyjątków – obejmują one usługi w UE związane z nieruchomościami.
W przypadku nieruchomości miejsce świadczenia usług zostało określone w art. 28e ustawy o VAT. Z przywołanego artykułu wynika, że dla usług:

  • świadczonych przez rzeczoznawców,
  • pośredników w obrocie nieruchomościami,
  • zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji (ośrodki wczasowe, kempingi),
  • użytkowania i używania nieruchomości,
  • przygotowywania i koordynowania prac budowlanych (usługi architektów i nadzoru budowlanego)

miejscem świadczenia usług jest miejsce położenia nieruchomości. Inaczej mówiąc, podatek VAT będzie rozliczany w kraju, w którym nieruchomość się znajduje – miejsce siedziby działalności gospodarczej usługobiorcy będzie bez znaczenia.

Definicja nieruchomości a rozliczenie VAT

Sposób rozliczenia podatku VAT w przypadku świadczenia usług na nieruchomościach na terenie Unii Europejskiej jest wyjątkiem od ogólnie przyjętych zasad. By wyeliminować nieścisłości, a także ułatwić podatnikom rozliczenia z fiskusem, ustawodawca stworzył definicję nieruchomości – została ona zamieszczona w rozporządzeniu wykonawczym (UE) nr 1042/2013 zmieniającym rozporządzenie wykonawcze (UE) nr 282/2011 w odniesieniu do miejsca świadczenia usług (artykuł 13b). Poniższa grafika pokazuje, jak prawidłowo należy rozumieć pojęcie „nieruchomość” w przypadku świadczenia usług na nieruchomościach w UE.

Wspomniane rozporządzenie precyzuje również termin „świadczenie usług związanych z nieruchomościami”. Zawiera się w nim m.in. opracowywanie planów budynku lub jego części, świadczenie usług nadzoru budowlanego, wznoszenie budynku na terenie, badanie i ocena ryzyka dla nieruchomości, szacowanie wartości nieruchomości czy remont i naprawa stałych struktur budynku. Jeżeli jednak zleceniem będzie opracowanie planów budynku, które nie są przeznaczone na określoną działkę lub instalacja sprzętu, który nie stanie się częścią nieruchomości, to przepisy rozporządzenia nie będą miały zastosowania.

świadczenie usług na nieruchomościach w ue

Rozliczenie podatku VAT

Właściciele firm wykonujących usługi na nieruchomościach w UE mogą współpracować z różnymi podmiotami. Nie zawsze są to przedsiębiorcy – czasem usługa jest wykonywana na rzecz osoby fizycznej. W związku z tym pojawia się pytanie o status VAT przedsiębiorcy. Czy podatnik z Polski musi zawsze rejestrować się do VAT w tym kraju, w którym wykonuje usługi na nieruchomościach? Niekoniecznie.

Rejestracja do VAT nie jest wymagana, jeżeli usługi na nieruchomościach w UE są wykonywane przez polskiego przedsiębiorcę na rzecz firmy, która reguluje podatek od wartości dodanej. Odmiennie kwestia ta wygląda, jeżeli podmiot gospodarczy z Polski świadczy usługę na nieruchomościach w UE dla osoby fizycznej. Wówczas rejestracja jest konieczna, gdyż osoba fizyczna nie może rozliczyć podatku VAT. Tak samo sytuacja wygląda, gdy przedsiębiorca zamierza korzystać z pomocy podwykonawców.

Współpraca z podwykonawcami w przypadku świadczenia usług na nieruchomościach w UE to bardzo częste zjawisko. Wielu przedsiębiorców przyjmuje zlecenia na przeprowadzenie kompleksowego remontu nieruchomości, a następnie podzleca wykonanie niektórych prac wyspecjalizowanym firmom. Rozliczenie prac odbywa się wówczas poprzez wystawienie uproszczonej faktury przez podwykonawcę. Tym samym „przerzuca” on obowiązek rozliczenia VAT na swojego zleceniodawcę – firmę, która pozyskała zlecenie.

Świadczenie usług na nieruchomościach w UE a zwolnienie z VAT

Polskie prawo podatkowe przewiduje możliwość skorzystania przez podmioty gospodarcze ze zwolnienia VAT. Ma do niego prawo przedsiębiorca, którego sprzedaż w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła limitu 200 000 zł. Czy w przypadku świadczenia usług na nieruchomościach w UE przedsiębiorca wlicza uzyskane kwoty do wspomnianego limitu?

To, jak należy rozumieć sprzedaż, precyzuje ustawa o podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 2 ust. 22 sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Z tego względu do wspomnianego wyżej limitu przedsiębiorca nie wlicza usług wykonanych na nieruchomościach w UE.

Wspomniany limit inaczej oblicza się dla podatników, którzy dopiero rozpoczynają prowadzenie działalności gospodarczej. W ich przypadku stosuje się zasadę proporcjonalności – kwotę sprzedaży ustala się proporcjonalnie do okresu prowadzonej działalności.
Faktura na wykonaną usługę

Przedsiębiorca wykonujący usługi na nieruchomościach w UE musi udokumentować sprzedaż fakturą. Ponieważ to nie on będzie rozliczał podatek VAT, na fakturze musi znaleźć się oznaczenie „odwrotne obciążenie”. Dodatkowo dokument potwierdzający sprzedaż powinien być pozbawiony pól dotyczących stawki i kwoty podatku (gdyż usługa nie podlega opodatkowaniu na terenie Polski).

Podstawa prawna: Ustawa o podatku od towarów i usług oraz Rozporządzenie wykonawcze Rady (UE) nr 1042/2013 zmieniające rozporządzenie wykonawcze (UE) nr 282/2011 w odniesieniu do miejsca świadczenia usług.