Najem prywatny w 2014 roku

Osoby osiągające przychód z najmu prywatnego mogą skorzystać z dwóch form opodatkowania - zasady ogólnej (wg skali podatkowej) lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Decyzja w tej kwestii należy do samego podatnika.

Jak opodatkować przychody (dochody) z najmu prywatnego?

Domyślną formą opodatkowania jest tutaj skala podatkowa, a więc wybierający ją podatnik nie musi informować o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego.

Jednak w sytuacji, gdy przychody z najmu zostały opodatkowane ryczałtem, należy o tym poinformować naczelnika odpowiedniego urzędu skarbowego poprzez złożenie pisemnego oświadczenia. Jeżeli oświadczenie to zostało przedłożone do 20 stycznia 2014 r., podatnik może w ten sposób rozliczać przychody z najmu przez cały rok 2014. Natomiast jeżeli podatnik zacznie osiągać przychody z najmu w trakcie roku podatkowego i będzie chciał opodatkować je ryczałtem, wówczas aby móc zastosować niniejszą formę opodatkowania, należy złożyć oświadczenie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód zostanie osiągnięty w grudniu.

Nie wszystkie przychody z najmu podlegają opodatkowaniu

Zarówno przy zasadach ogólnych, jak i przy ryczałcie niektóre z osiąganych przychodów nie podlegają opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 43 Ustawy o podatku dochodowym zwolnieniu od podatku podlegają dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5. Co ważne, przepis ten ma zastosowanie zarówno do podatników, którzy wybrali jako formę opodatkowania skalę podatkową, jak i do ryczałtowców.

Opodatkowanie najmu prywatnego według skali podatkowej

Decydując się na podatek progresywny, można wyróżnić dwie kategorie, które mają zasadniczy wpływ na wyliczenie zobowiązania podatkowego względem urzędu skarbowego, mianowicie - przychody i koszty. Różnica pomiędzy nimi stanowi bowiem dochód podlegający opodatkowaniu. Wynajmujący jest zobligowany do odpowiedniego udokumentowania osiąganych przychodów oraz ponoszonych kosztów.

Przychód

W przypadku, gdy wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT, przychodem będzie kwota czynszu określona w umowie pomniejszona o tenże podatek. W pozostałych przypadkach tożsamy jest z wartością czynszu wynikającą z umowy.

Przychód z najmu powstaje co do zasady w dniu otrzymania czynszu.

Wynajmujący często pobierają od najemców kaucję, która służy zabezpieczeniu jego interesów. Co ważne, nie stanowi ona przychodu.

Koszty

W zakresie kosztów znajdzie zastosowanie zasada ogólna wyrażona w art. 22 ust. 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego jasno wynika, że koszty uzyskania przychodów stanowią wydatki poniesione w celu:

• osiągnięcia przychodów lub
• zachowania przychodów albo
• zabezpieczenia źródła przychodów.

Przy czym koszty wymienione w art. 23 nie stanowią kosztu w ujęciu podatkowym.

A więc koszty związane z użytkowaniem oraz posiadaniem tego lokalu, takie jak:

• podatek od nieruchomości,
• koszty remontu lokalu,
• media,
• ubezpieczenie lokalu,
• koszty związane z poszukiwaniem najemców

będą pomniejszały podstawę opodatkowania.

Przy czym w tym miejscu warto podkreślić, że jeżeli z umowy najmu jasno wynika, że tego typu koszty będzie ponosił najemca, to wynajmujący nie zakwalifikuje ich do kosztów uzyskania przychodu.

Obowiązki względem urzędu skarbowego

Pierwszym i najważniejszym obowiązkiem wynajmujących, których dochody z najmu są opodatkowane według skali podatkowej, jest wyliczenie i wpłacenie na konto urzędu skarbowego należnej zaliczki na podatek dochodowy. Terminem granicznym w tym przypadku jest 20 dzień miesiąca za miesiąc poprzedni.

Ustalając kwotę zaliczki do zapłaty, podatnik może dokonać pomniejszenia dochodu o składki społeczne zapłacone w danym roku, stratę z lat ubiegłych z tytułu najmu.

Do ostatniego dnia kwietnia wynajmujący jest zobligowany do złożenia zeznania rocznego PIT-37. Jeżeli oprócz najmu prywatnego podatnik prowadzi działalność opodatkowaną na zasadach ogólnych, właściwym rocznym formularzem będzie PIT-36.

Opodatkowanie najmu prywatnego ryczałtem

Podstawa opodatkowania

Przy najmie rozlicznym ryczałtem podstawę opodatkowania co do zasady stanowi przychód, który należy identyfikować jako wartość czynszu należnego z tytułu zawartej umowy najmu. Wyjątkiem, tak jak w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, są podmioty będące czynnymi podatnikami VAT, u których przychód będzie stanowiła kwota czynszu pomniejszona o należny podatek od towarów i usług.

Co ważne, przychodem u wynajmującego opodatkowanego ryczałtem nie będzie kwota otrzymanej kaucji, ani koszty ponoszone przez najemców zgodnie z zawartą umową.

Jedną z wad tej formy opodatkowania jest brak możliwości pomniejszenia osiągniętych przychodów o poniesione koszty uzyskania przychodów. Przy czym podatnik może dokonać odliczenia straty z najmu z lat ubiegłych oraz odliczenia opłaconych w danym roku składek na ubezpieczenie społeczne (o ile nie są odliczane z innego tytułu).

W celu dokonania stosownych odliczeń wynajmujący musi posiadać dokumenty potwierdzające osiągnięcie przychodu oraz wydatków uprawniających do odliczeń.

Przychód z najmu podlega opodatkowaniu 8,5% stawką ryczałtu.

Obowiązki względem urzędu skarbowego

Kwotę ryczałtu od przychodu ewidencjonowanego z tytułu najmu podatnik ma możliwość odprowadzać za okresy miesięczne bądź kwartalne. Z tego tytułu wynajmujący nie jest zobligowany do składania deklaracji. Wpłaty należy dokonać do 20 dnia następnego miesiąca lub odpowiednio do 20 dnia miesiąca następującego po kwartale, za który wpłacany jest podatek. Natomiast ryczałt za grudzień lub za ostatni kwartał 2014 r. podlega wpłacie w terminie złożenia zeznania rocznego PIT-28 (do 31 stycznia).