Biuro firmy internetowej
Firmy internetowe mogą prowadzić swoją działalność gospodarczą w prywatnych nieruchomościach. Jednak wcześniej powinni sprawdzić, czy nie spowoduje to zmian w sposobie jej użytkowania (w prawie budowlanym). Zmiany te obejmują np. przekształcenie części nieruchomości na magazyn. Przed dokonaniem tych zmian należy zgłosić je właściwemu organowi. Do takiego zgłoszenia trzeba dołączyć szereg dokumentów, m.in.: spójny opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego, a także jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi oraz technologicznymi; opis i rysunek precyzujący umiejscowienie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmian sposobu jego użytkowania; w przypadku zmiany sposobu użytkowania całej nieruchomości należy dostarczyć ekspertyzę techniczną wykonaną przez eksperta posiadającego uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności; zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z warunkami ważnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku planu dostarcza się ostateczną decyzję o regułach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz oświadczenie o posiadanym prawie do rozporządzania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku niedostarczenia właściwych dokumentów wstrzymuje się użytkowanie obiektu lub jego części aż do czasu ich dostarczenia, a po upływie terminu (w przypadku stwierdzenia wykonania tego obowiązku) ustala się wysokość opłaty legalizacyjnej. Zmiana musi nastąpić w okresie od 30 dni do dwóch lat od czasu pozytywnej decyzji wydanej przez odpowiedni organ. Decyzja negatywna występuje wówczas, gdy, m.in.: zmiana wymaga wykonania robót budowlanych, w przypadku których konieczne jest pozwolenie na budowę; może doprowadzić do niedopuszczalnego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenia stanu środowiska, zabytków lub warunków zdrowotno-sanitarnych oraz wprowadzenia, utrwalenia lub zwiększenia ograniczeń czy uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Opodatkowanie nieruchomości
Rada gminy określa wysokość stawki podatku od nieruchomości, która nie może przekroczyć rocznie 0,67 zł od 1 m2 powierzchni i w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej obowiązuje ona, gdy nie jest możliwe wydzielenie części mieszkalnej nieruchomości od części używanej do celów firmowych. Normalna stawka podatku od nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części przeznaczonych na prowadzenie firmy wynosi maksymalnie 21,05 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.
Obowiązuje metody amortyzacji nieruchomości:
- Metoda uproszczona – w każdym roku podatkowym podatnik – wynajmujący, dzierżawiący lub używający daną nieruchomość w ramach działalności gospodarczej – ustala wartość początkową budynku na podstawie iloczynu metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawionej lub używanej powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uznaje się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
- Amortyzacja na zasadach ogólnych – za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług.
- Przyspieszony okres amortyzacji przy stawkach indywidualnych
- nieruchomości – stawka amortyzacyjna z wykazu wynosi 2,5% przy budynkach i lokalach niemieszkalnych. Ustalenie preferencyjnej stawki polega na pomniejszeniu podstawowego okresu amortyzacji (40 lat) o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych. Jednak ustalony okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.
- pozostałe budynki – trwale związane z gruntem budynki handlowo-usługowe, budynki niemieszkalne oraz kioski towarowe o kubaturze poniżej 500 m3, domki kempingowe i budynki zastępcze muszą być amortyzowane nie krócej niż 3 lata.
- dla budynków używanych, jeśli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy lub używanych w złych (np. gdy służą przechowywaniu środków chemicznych itp.) czy pogorszonych (np. narażonych na ciągłe oddziaływanie wody, drgań itp.) warunkach, przy zastosowaniu odpowiednich współczynników, mogą zostać podwyższone stawki zawarte w wykazie.
- ulepszanie – przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie muszą wynieść co najmniej 30% wartości początkowej. Chcąc zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną, należy pamiętać, że wydatki na ulepszenie muszą być poniesione przed wprowadzeniem środka trwałego do ewidencji. Koszty ulepszeń muszą być udokumentowane kosztorysami i fakturami VAT. Ulepszeń można dokonywać także na środkach trwałych będących przedmiotem najmu lub dzierżawy i są to tzw. „inwestycje w obcych środkach trwałych. Wówczas można ustalić indywidualną stawkę amortyzacyjną dla odpisu amortyzacyjnego od składników majątku trwałego niebędącego własnością podatnika.
Koszty uzyskania przychodu – są nimi, m.in.: czynsz, opłaty za energię, gaz, ogrzewanie, wodę i Internet (umowa z dostawcą musi być podpisana z firmą podatnika) oraz odsetki od kredytu mieszkaniowego. Po zaliczeniu wyżej wymienionych wydatków do kosztów podatkowych stosuje się zasadę proporcjonalności (chyba że w pomieszczeniu przeznaczonym na działalność gospodarczą są zamontowane liczniki) – podział kosztów na te związane z wydatkami mieszkaniowymi oraz na związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (i te są kosztami uzyskania przychodów) z uwzględnieniem stosunku powierzchni przeznaczonej na działalności gospodarczą do całej powierzchni mieszkania. Zaliczenie części sprzętów – które używa się także do celów prywatnych – do kosztów uzyskania przychodów musi być uzasadnione i dotyczy to np. mikrofalówki, lodówki, sprzętu audio itp.
