Podatek od sprzedaży nieruchomości

W 2014 roku obowiązują nowe, jasne przepisy odnośnie podatku od sprzedaży nieruchomości. Do niedawna podatnicy mieli ogromne problemy z ustaleniem, w jaki sposób powinni dokonać rozliczenia z urzędem skarbowym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Trudności wynikały z konieczności stosowania przepisów ze stanów prawnych obowiązujących w różnych odstępach czasowych.

Podatek od sprzedaży nieruchomości - określenie źródła przychodu

W świetle nowych przepisów w przypadku sprzedaży nieruchomości za źródło przychodu należy uznać przeniesienie własności nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przy czym czynności te muszą mieć charakter odpłatny (art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: ustawy o p.d.o.f.). Odpłatne zbycie oznacza każde zdarzenie i każdą czynność, która powoduje przeniesienie prawa własności nieruchomości (jej części bądź udziału w niej) za wynagrodzeniem.

Sprzedaż nieruchomości należy uznać za źródło przychodów, o ile:

• nie nastąpiło w wyniku prowadzonej działalności gospodarczej,
• miało miejsce przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Obliczając 5-letni okres, nie należy uwzględniać roku, w którym nabyto lub wybudowano nieruchomość. Przez pojęcie “nabycie” należy rozumieć odpłatną oraz nieodpłatną formę nabycia prawa własności (zakup, spadek, darowizna).

Podatek od sprzedaży nieruchomości - określenie daty nabycia

W sytuacji odpłatnego zbycia np. lokalu, datę jego zbycia należy określić:

• w dacie uzyskania własnościowego prawa do lokalu - jeżeli lokal stanowi odrębną własność, która powstała z przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• w dacie sporządzenia aktu notarialnego - gdy nabycie lokalu nastąpiło w drodze kupna lub darowizny.

Mając na uwadze 5-letni okres, obowiązek podatkowy w 2014 roku powstanie w sytuacji odpłatnego zbycia nieruchomości, które nabyto lub wybudowano w 2009 roku lub latach późniejszych. Natomiast jeśli podatnik będzie dokonywał odpłatnego zbycia nieruchomości, która została nabyta lub wybudowana w 2008 roku bądź latach wcześniejszych, wówczas nie będzie miał obowiązku uiszczenia z tego tytułu podatku dochodowego.

Podatek od sprzedaży nieruchomości - określenie przychodu

Podatnik, który chce uniknąć zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, powinien odczekać 5 lat i dopiero po ich upływie dokonać zbycia. Jeżeli musi dokonać sprzedaży przed upływem tego okresu, będzie miał obowiązek ustalenia przychodu, a co za tym idzie odprowadzenia podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 19 ustawy o p.d.o.f. przychodem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena określona w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, czyli niezbędne wydatki poniesione przez sprzedającego służące realizacji transakcji sprzedaży. Do takich wydatków należy zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń zamieszczonych np. w prasie, związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Takie podejście reprezentują również organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych (np. w interpretacji indywidualnej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 12.12.2010 r., nr IBPBII/2/415-924/13/MW).

Do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik nie ma prawa zaliczyć wydatków związanych z zaciągniętym kredytem na sprzedawaną nieruchomość. Koszty te są wynikiem operacji pozyskania pieniędzy na zakup nieruchomości i nie są one bezpośrednio związane z jej zbyciem. Takie stanowisko zajął Minister Finansów w interpretacji indywidualnej z 25 października 2013 roku, nr DD2/033/65/KBF/10/PK-104/RD-112278.

Przedpłata a powstanie przychodu

W związku z tym, że art. 11 ustawy o p.d.o.f. nie ma zastosowania w przypadku przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, należy uznać, iż otrzymana przedpłata (zaliczka, zadatek) na poczet zbywanej nieruchomości nie decyduje o powstaniu przychodu. Wartości tych nie powinno się uznawać za przychód w momencie ich wpłaty. Będą stanowić przychód w chwili zwarcia umowy skutkującej zmianą właściciela nieruchomości, a moment powstania przychodu należy określić w dacie zawarcia powyższej umowy. Cena nieruchomości pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, zawarta w umowie, będzie określać wysokość przychodu. Należy zaznaczyć, że nie ma tu znaczenia, czy cena ta została zapłacona oraz w jakiej formie tego dokonano.

Zaniżenie ceny nieruchomości

Należy pamiętać, iż podatnik w celu zmniejszenia obciążenia podatkowego nie powinien zaniżać ceny odpłatnego zbycia. W przypadku gdy cena nieruchomości będzie znacząco różniła się od obecnych cen na rynku, podatnik oraz nabywca zostaną wezwani przez organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w celu zmiany wartości lub uzasadnienia powodu wykazania ceny znacząco odbiegającej od cen rynkowych.

Jeżeli strony umowy nie udzielą odpowiedzi, nie dokonają zmiany wartości lub nie uzasadnią przyczyn wykazania znacząco niskiej ceny nieruchomości, organy podatkowe lub kontroli skarbowej same określą wartość, uwzględniając opinię biegłego (biegłych). Efektem takiego działania będzie konieczność uiszczenia podatku od wartości wskazanej przez organy. Ponadto podatnik będzie musiał ponieść koszty opinii biegłego (biegłych), o ile wartość określona przez nich będzie odbiegała co najmniej o 33% od wartości wskazanej w umowie odpłatnego zbycia.