W obrocie gospodarczym przedsiębiorcy często wynajmują lokale do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Zawierają w związku z tym umowy najmu i jeśli wynajmują lokal od innego przedsiębiorcy opłacają co miesiąc z tego tytułu faktury za najem. Zdarza się jednak, że po zakończeniu umowy najmu, która zawarta została na czas określony np. rok, wynajmujący nadal korzysta z lokalu. Mimo, iż umowa nie została przedłużona, ani też nie sporządzono nowej, najemca zajmuje lokal i uiszcza z tego tytułu opłaty na rzecz wynajmującego. Sytuację taką określa się mianem bezumownego korzystania z lokalu. Jak więc wygląda kwestia opodatkowania na gruncie VAT, skoro w związku z zakończeniem umowy, wynajmujący nie wystawia już faktur, a najemca mimo to dokonuje płatności?
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przy czym zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o których mowa w art. 5 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 powyższej ustawy.
Kiedy więc bezumowne korzystanie z lokalu będzie stanowiło świadczenie usług a tym samym będzie podlegało opodatkowaniu VAT?
Aby daną sytuację uznać za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT musi pomiędzy stronami- wynajmującym i najemcą istnieć stosunek prawny. I nie musi to być umowa pisemna, wystarczy, że dany stosunek jest domniemany i potwierdza ponoszenie świadczeń wzajemnych, a obie strony wyrażają nań zgodę. I tu należy rozróżnić dwie sytuacje.
Pierwsza, gdy właściciel lokalu akceptuje stan rzeczy, czyli fakt dalszego zajmowania przez najemcę lokalu bez umowy i nie podejmuje żadnych działań prawnych w celu odzyskania lokalu. W tym wypadku opłaty wnoszone przez najemcę będą podlegały opodatkowaniu VAT jako świadczenie usług na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT w oparciu o powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.
Druga sytuacja ma miejsce wtedy gdy właściciel lokalu dąży do jego odzyskania podejmując różnego rodzaju kroki prawne np. złożenie pozwu. W tym wypadku wnoszone przez najemcę opłaty w związku z bezumownym korzystaniem z lokalu, nie będą podlegały opodatkowaniu VAT, gdyż nie ma tu mowy o żadnym stosunku prawnym pomiędzy stronami, ponieważ wynajmujący nie wyraża zgody na dalszy wynajem. Tym samy nie są spełnione świadczenia wzajemne i nie można uznać sytuacji takowej za świadczenie usług. Wnoszone przez wynajmującego w powyższym wypadku opłaty, nie stanowią wynagrodzenia a rodzaj odszkodowania dla właściciela lokalu z powodu niemożności odzyskania i dysponowania lokalem.
Podsumowując bezumowne korzystanie z lokalu będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług gdy właściciel lokalu w jakiejkolwiek formie wyraża zgodę na dalsze korzystanie z lokalu przez najemcę. Formą tą może być zgoda słowna, pisemna, a ponadto za zgodę uznane będzie również zaniechanie czynności zmierzających do odzyskania lokalu, bądź też niepodjęcie żadnych działań- akceptacja istniejącego stanu rzeczy. Jedynie w przypadku kiedy właściciel podejmie działania prawne zmierzające do odzyskania lokalu poprzez powództwo, jednoznacznie można uznać, iż nie wyraża on zgody na dalsze użytkowanie lokalu, a tym samym nie świadczy usług w rozumieniu ustawy o VAT. Wtedy otrzymane od najmującego płatności będą stanowiły rekompensatę, nie zaś wynagrodzenie podlegające opodatkowaniu VAT.
