Wielu przedsiębiorców prowadzi działalność w swoim mieszkaniu, gdyż pozwala na to specyfika ich pracy. Jaki rozliczać wydatki związane z mieszkaniem oraz jakie korzyści podatkowe może przynieść tego typu sytuacja?  Tego wszystkiego dowiesz się po przeczytaniu tego artykułu.

Mieszkanie jako środek trwały i jego amortyzacja

Część mieszkania czy też domu przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej może stanowić środek trwały firmy, a co za tym idzie podlegać amortyzacji.

Kiedy mieszkanie można amortyzować?

Jak wynika z ustawy o PIT  amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Amortyzacji podlegają również nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Jak amortyzować mieszkanie?

Podatnik może zastosować jedną z dwóch dopuszczalnych metod amortyzacji lokalu mieszkalnego:

  • amortyzację na zasadach ogólnych, lub
  • amortyzację uproszczoną.

Dodatkowo amortyzacji podlega własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Amortyzacja na zasadach ogólnych

Zgodnie z zasadą opisaną w art. 22 f ust. 4 w sytuacji gdy przedsiębiorca wykorzystuje jedynie część nieruchomości, budynku czy też lokalu mieszkalnego do prowadzenia działalności gospodarczej - odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Jak ustalić wartość początkową lokalu?

Istnieją różnorodne sposoby ustalenia wartości początkowej środka trwałego, które są uzależnione od sposobu jego nabycia, które opisuje art. 22g ustawy o PIT oraz artykuł - wycena wartości środków trwałych.

Przykład.

Przedsiębiorca prowadzi działalność w mieszkaniu, którego całkowita powierzchnia wynosi 90 m2. Pokój wydzielony pod działalność ma powierzchnię 20 m2. Wartość całego mieszkania wynosi 360.000 zł. Jaka będzie wartość początkowa pokoju wydzielonego pod działalność gospodarczą, która będzie podlegała amortyzacji?

1. Ustalenie ceny za 1m2

360.000 zł : 90 m2 = 4.000 zł/ m2

2. Ustalenie wartości początkowej wydzielonej części mieszkania

20m2 x 4.000 zł/ m2 = 80.000 zł

Wykaz  rocznych stawek amortyzacyjnych znajdujący się w załączniku do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wskazuje, że w przypadku lokali mieszkalnych stawka amortyzacyjna  wynosi 1,5 %.

Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt. 3 ustawy podatnik może indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż dla budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 - 10 lat (stawka amortyzacyjna w skali roku 10%).

Przykład. cd.

3. Ustalenie rocznego odpisu amortyzacyjnego

80.000 zł x 1,5% = 1200 zł

4. Ustalenie miesięcznego odpisu amortyzacyjnego

1200 zł : 12 m-cy = 100 zł

Amortyzacja uproszczona

W tym przypadku obowiązuje art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który mówi, że:

Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Tak jak w przypadku amortyzacji na zasadach ogólnych tutaj również znajdzie zastosowanie stawka 1,5% w skali roku.

Amortyzacja własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

Są to wartości niematerialne i prawne, które amortyzuje  się  przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2, 5%.

Koszty utrzymania

Przedsiębiorca w sytuacji gdy wykorzystuje część mieszkania lub domu do prowadzenia działalności gospodarczej ma prawo zaliczyć do kosztów część wydatków jakie ponosi na utrzymanie nieruchomości.

Wydatki związane z eksploatacją mieszkania trzeba rozdzielić na te związane z prowadzoną działalnością oraz na te o charakterze osobistym.

Podziału kosztów związanych z czynszem i zużyciem mediów (energia elektryczna, ogrzewanie, woda itp.) należy dokonać w sposób proporcjonalny, wyliczając na przykład procent udziału powierzchni wykorzystywanej do działalności w ogólnej powierzchni nieruchomości.

Wydatki związane z opłatami za czynsz, energię elektryczną, telefon, Internet, wodę, gaz i centralne ogrzewanie przypadające na działalność gospodarczą można dokumentować za pomocą dowodów wewnętrznych podpinając pod nie faktury/rachunki oraz zaznaczając sposób wyliczenia.

W przypadku domowego telefonu wykorzystywanego zarówno do celów osobistych jak i firmowych, odpowiednim sposobem podziału kosztów będzie biling telefoniczny. Natomiast abonament podatnik powinien rozliczyć według proporcji, jaka wynika ze stosunku rozmów prywatnych i firmowych.

Przy rozliczaniu Internetu  mogą istnieć  trudności w określeniu części stanowiącej koszty uzyskania przychodu. Jeżeli rachunek za Internet przychodzi razem z rachunkiem za telefon, to podatnik może przyjąć proporcję wynikającą z rozmów telefonicznych. W innym przypadku należy ustalić proporcje – w jakiej części korzysta się z Internetu do celów firmy, a w jakiej do celów prywatnych.

Odsetki od kredytu mieszkaniowego

Podatnik ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania/ domu w proporcji, w jakiej jest ono wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wówczas na podstawie sporządzonego dowodu wewnętrznego dokonuje się księgowania kosztu w kol. 13 KPiR.  Pod sporządzony dowód należy podpiąć potwierdzenie zapłaty odsetek, oraz kopię harmonogramu spłat rat kredytu.

Sprzedaż mieszkania będącego środkiem trwałym

Zgodnie z obowiązującymi przepisami sprzedaż lokalu mieszkalnego, który został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz podlegał amortyzacji nie powoduje powstania przychodu z działalności gospodarczej. Przychód ten powstaje na gruncie prywatnym. Takie stanowisko przyjmuje art. 10 ust. 1 pkt 8a oraz ust.3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Polecamy